Ein Umzug lässt sich nicht immer an die Kündigungstermine anpassen. Neue Arbeitsstelle, familiäre Veränderungen oder ein Hauskauf – es gibt viele Gründe, weshalb Mieterinnen und Mieter ihren Mietvertrag vorzeitig beenden möchten. Das Schweizer Obligationenrecht bietet dafür eine Lösung: die vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts mit Stellung eines Nachmieters gemäss Art. 264 OR.
Die gesetzliche Grundlage: Art. 264 OR
«Der Mieter, der das Mietobjekt ohne Einhaltung der Frist oder des Termins zurückgibt, ist von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.»
— Art. 264 Abs. 1 OR
Das Gesetz gibt Mietern also ein Recht, den Vertrag vorzeitig zu beenden – aber nur unter klar definierten Bedingungen. Es handelt sich nicht um ein einseitiges Kündigungsrecht, sondern um eine Möglichkeit, sich von der Zahlungspflicht zu befreien, indem ein gleichwertiger Ersatz gefunden wird.
Die drei Voraussetzungen
Damit die Verwaltung oder der Vermieter einen vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren muss, müssen drei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sein:
Zumutbarkeit
Der vorgeschlagene Nachmieter muss für den Vermieter zumutbar sein. Das bedeutet: Er darf nicht offensichtlich ungeeignet sein – etwa wegen nachweislich schlechter Zahlungsmoral oder einem Verwendungszweck, der dem Mietvertrag widerspricht. Die Zumutbarkeit wird objektiv beurteilt, nicht nach persönlichen Vorlieben des Vermieters.
Zahlungsfähigkeit
Der Nachmieter muss in der Lage sein, den Mietzins zu bezahlen. In der Praxis wird dies häufig mit einem Betreibungsregisterauszug und einem Einkommensnachweis belegt. Die Faustregel: Der Mietzins sollte nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens betragen.
Gleiche Vertragsbedingungen
Der Nachmieter muss bereit sein, den bestehenden Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen – also zum gleichen Mietzins, mit denselben Nutzungsrechten und Pflichten. Ein Nachmieter, der nur zu einem tieferen Mietzins einziehen möchte, erfüllt diese Bedingung nicht.
Der Ablauf in der Praxis
Ein häufiger Fehler: Mieter kündigen zuerst und suchen dann einen Nachmieter. Dabei ist die Reihenfolge entscheidend.
Schritt 1: Verwaltung informieren
Teilen Sie der Verwaltung schriftlich mit, dass Sie das Mietobjekt vorzeitig zurückgeben möchten und einen Nachmieter vorschlagen werden. Geben Sie das gewünschte Rückgabedatum an.
Schritt 2: Nachmieter suchen
Suchen Sie aktiv nach einem geeigneten Nachmieter. Inserieren Sie die Wohnung auf gängigen Plattformen. Achten Sie darauf, den Mietzins und die Vertragsbedingungen korrekt anzugeben – keine eigenmächtigen Änderungen.
Schritt 3: Nachmieter vorschlagen
Schlagen Sie den Nachmieter der Verwaltung schriftlich vor – idealerweise mit Kontaktdaten, Betreibungsregisterauszug und Einkommensnachweis. Je vollständiger das Dossier, desto schneller die Bearbeitung.
Schritt 4: Entscheid abwarten
Die Verwaltung prüft den Vorschlag und teilt Ihnen innert angemessener Frist mit, ob der Nachmieter akzeptiert wird. Lehnt sie ohne triftigen Grund ab, sind Sie trotzdem von der Zahlungspflicht befreit – ab dem Zeitpunkt, zu dem der Nachmieter hätte einziehen können.
Häufige Fehler und Missverständnisse
«Ein Nachmieter reicht»
Grundsätzlich ja – sofern er alle drei Voraussetzungen erfüllt. In der Praxis empfiehlt es sich jedoch, mehrere Kandidaten vorzuschlagen, falls der erste abgelehnt wird. Das Gesetz verlangt einen zumutbaren Nachmieter, nicht drei. Aber wer auf Nummer sicher gehen will, hat Alternativen bereit.
«Die Verwaltung muss sofort antworten»
Das Gesetz spricht von einer «angemessenen Frist». In der Praxis gelten 10 bis 14 Tage als üblich. Reagiert die Verwaltung nicht, gilt der Nachmieter nach herrschender Lehre als stillschweigend akzeptiert.
«Ich kann jederzeit ausziehen»
Nein. Die Befreiung von der Zahlungspflicht tritt erst ein, wenn ein gültiger Nachmieter vorgeschlagen wurde und das gewünschte Einzugsdatum erreicht ist. Wer einfach auszieht und die Schlüssel abgibt, schuldet den Mietzins bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin – oder bis ein Nachmieter gefunden ist.
«Auf Mitte Monat geht auch»
Die vorzeitige Rückgabe ist grundsätzlich auf jeden Zeitpunkt möglich – nicht nur auf offizielle Kündigungstermine. Allerdings muss der Nachmieter ab genau diesem Datum bereit sein, den Vertrag zu übernehmen. In der Praxis wird meist der Erste eines Monats gewählt.
Was tun bei einer Ablehnung?
Lehnt die Verwaltung einen vorgeschlagenen Nachmieter ab, muss sie dies begründen. Zulässige Ablehnungsgründe sind beispielsweise:
- Nachweislich schlechte Bonität (Betreibungen, offene Verlustscheine)
- Einkommen reicht nicht für den Mietzins
- Geplante Nutzung widerspricht dem Mietvertrag (z. B. gewerbliche Nutzung in einer Wohnliegenschaft)
- Personenzahl übersteigt die zulässige Belegung deutlich
Nicht zulässig sind Ablehnungen aus diskriminierenden Gründen oder weil der Vermieter die Wohnung lieber selbst nutzen oder renovieren möchte. Wird ein Nachmieter ohne triftigen Grund abgelehnt, ist der Mieter ab dem vorgeschlagenen Übernahmedatum von der Zahlungspflicht befreit. Im Streitfall kann die Schlichtungsbehörde angerufen werden.
Besonderheiten bei befristeten Mietverträgen
Art. 264 OR gilt auch bei befristeten Mietverträgen. Wer einen Zeitmietvertrag vorzeitig verlassen möchte, kann ebenfalls einen Nachmieter stellen. Die Voraussetzungen sind dieselben. Allerdings muss der Nachmieter bereit sein, den Vertrag für die verbleibende Laufzeit zu übernehmen – nicht nur für einen Teil davon.
Praxistipp
Dokumentieren Sie alles schriftlich – von der ersten Mitteilung an die Verwaltung bis zum Vorschlag des Nachmieters. Senden Sie wichtige Schreiben per Einschreiben oder zumindest per E-Mail mit Lesebestätigung. Im Streitfall ist die Beweislage entscheidend.
Zusammenfassung
| Thema | Regelung |
|---|---|
| Rechtsgrundlage | Art. 264 OR |
| Anzahl Nachmieter | Mindestens 1 zumutbarer |
| Voraussetzungen | Zumutbar, zahlungsfähig, gleiche Bedingungen |
| Antwortfrist Verwaltung | Ca. 10–14 Tage (angemessen) |
| Bei ungerechtfertigter Ablehnung | Befreiung ab vorgeschlagenem Datum |
| Streitfall | Schlichtungsbehörde |
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für Ihren konkreten Fall empfehlen wir die Konsultation einer Fachperson oder die Kontaktaufnahme mit der zuständigen Schlichtungsbehörde.