Wer in der Schweiz eine Wohnung mietet, wird in den meisten Fällen mit einer Mietkaution konfrontiert – umgangssprachlich «Depot» genannt. Für viele Mieterinnen und Mieter ist es eine erhebliche finanzielle Belastung, für Vermieter eine Sicherheit. Das Obligationenrecht regelt die Kaution in Art. 257e OR klar und verbindlich.
Was sagt das Gesetz?
«Ist die Sicherheitsleistung in Geld oder Wertpapieren zu erbringen, so hat der Vermieter sie bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, zu hinterlegen.»
— Art. 257e Abs. 2 OR
Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für ausstehende Mietzinse, Nebenkosten oder Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Sie ist kein Geschenk an den Vermieter und bleibt rechtlich Eigentum des Mieters – der Vermieter hat lediglich ein Pfandrecht daran.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Das Gesetz setzt klare Obergrenzen:
| Art der Miete | Maximale Kaution |
|---|---|
| Wohnungsmiete | Höchstens 3 Monatsmietzinse (brutto) |
| Geschäftsmiete | Keine gesetzliche Obergrenze |
| Möblierte Wohnung | Höchstens 3 Monatsmietzinse (brutto) |
Wichtig: Die Obergrenze bezieht sich auf den Bruttomietzins – also inklusive Nebenkosten. Eine Kaution von mehr als drei Monatsmieten bei Wohnungsmiete ist nichtig. Der Mieter kann den überschiessenden Betrag jederzeit zurückfordern.
Hinterlegung auf Sperrkonto
Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Kaution innert 30 Tagen nach Erhalt auf ein Sperrkonto bei einer Bank einzuzahlen – und zwar auf den Namen des Mieters. Das Konto muss getrennt vom Vermögen des Vermieters geführt werden.
Frist: 30 Tage
Zahlt der Vermieter die Kaution nicht fristgerecht auf ein Sperrkonto ein, kann der Mieter die Rückzahlung verlangen oder den Betrag vom nächsten Mietzins abziehen (nach Mahnung).
Zinsen gehören dem Mieter
Die Zinsen auf dem Sperrkonto stehen dem Mieter zu. In der heutigen Tiefzinsphase ist der Betrag zwar gering, das Prinzip bleibt aber bestehen.
Alternativen zur Barkaution
Nicht jeder Mieter kann oder will mehrere tausend Franken auf einem Sperrkonto blockieren. Es gibt Alternativen:
Mietkautionsversicherung
Anbieter wie SwissCaution oder firstcaution stellen eine Bürgschaft aus. Der Mieter zahlt eine jährliche Prämie (ca. 4–5 % der Kautionssumme) und muss kein Bargeld hinterlegen. Der Vermieter muss diese Alternative akzeptieren, sofern sie gleichwertige Sicherheit bietet.
Bankgarantie
Die Hausbank des Mieters stellt eine Garantie zugunsten des Vermieters aus. Das Geld bleibt auf dem Konto des Mieters verfügbar, ist aber für den Vermieter gesichert. Diese Variante ist bei höheren Beträgen oder Geschäftsmieten verbreitet.
Rückgabe der Kaution
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und der Wohnungsabgabe stellt sich die Frage: Wann bekomme ich mein Depot zurück? Das Gesetz unterscheidet zwei Situationen:
Keine Forderungen des Vermieters
Erhebt der Vermieter nach der Wohnungsabgabe keine Ansprüche, muss die Bank die Kaution nach Ablauf eines Jahres an den Mieter freigeben – auch ohne Zustimmung des Vermieters.
Vermieter macht Forderungen geltend
Hat der Vermieter offene Forderungen (Schäden, ausstehende Mietzinse, Nebenkosten), muss er diese innert eines Jahres nach Mietende geltend machen – entweder durch Einigung mit dem Mieter oder durch Einleitung eines Schlichtungs- bzw. Gerichtsverfahrens. Tut er dies nicht, wird die Kaution freigegeben.
Häufige Streitpunkte
Normale Abnutzung vs. Schäden
Normale Abnutzung (Gebrauchsspuren an Böden, leichte Verfärbungen an Wänden) darf nicht von der Kaution abgezogen werden. Nur Schäden, die über die vertragsgemässe Nutzung hinausgehen, berechtigen zu einem Abzug. Die paritätische Lebensdauertabelle gibt Orientierung.
Vermieter gibt Kaution nicht frei
Weigert sich der Vermieter, die Kaution freizugeben, ohne berechtigte Forderungen geltend zu machen, kann der Mieter nach Ablauf der Jahresfrist direkt bei der Bank die Auszahlung verlangen. Bei Streit ist die Schlichtungsbehörde zuständig.
Nachforderung nach Nebenkostenabrechnung
Liegt die Nebenkostenabrechnung bei Mietende noch nicht vor, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten – aber nur bis zur Abrechnung. Danach muss der Restbetrag unverzüglich freigegeben werden.
Praxistipp
Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug sorgfältig – mit Fotos, Datum und idealerweise einem gemeinsamen Protokoll. So lassen sich spätere Streitigkeiten über Schäden und Abzüge von der Kaution vermeiden. Bewahren Sie zudem den Nachweis über die Einzahlung auf das Sperrkonto auf.
Zusammenfassung
| Thema | Regelung |
|---|---|
| Rechtsgrundlage | Art. 257e OR |
| Maximum Wohnungsmiete | 3 Monatsmieten (brutto) |
| Hinterlegungsfrist | 30 Tage auf Sperrkonto |
| Freigabe ohne Forderungen | Nach 1 Jahr automatisch |
| Zinsen | Gehören dem Mieter |
| Streitfall | Schlichtungsbehörde |
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für Ihren konkreten Fall empfehlen wir die Konsultation einer Fachperson oder die Kontaktaufnahme mit der zuständigen Schlichtungsbehörde.