In der Schweiz werden jährlich Immobilien im Wert von mehreren Milliarden Franken vererbt. Für viele Erben ist es die grösste finanzielle Transaktion ihres Lebens – und gleichzeitig eine emotional belastende Situation. Dieser Ratgeber zeigt die wichtigsten Schritte und Entscheidungen auf.
Die ersten Schritte nach dem Erbfall
Erbschein beantragen
Beim zuständigen Bezirksgericht oder Notariat. Ohne Erbschein können Sie keine Verfügungen über die Immobilie treffen.
Grundbucheintrag prüfen
Eigentumsverhältnisse, Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte und allfällige Vormerkungen klären.
Immobilie bewerten lassen
Eine professionelle Verkehrswertschätzung ist die Basis für alle weiteren Entscheidungen – ob Erbteilung, Verkauf oder Vermietung.
Versicherungen prüfen
Gebäudeversicherung, Haftpflicht und allfällige Mietausfallversicherungen auf den neuesten Stand bringen.
Die Erbengemeinschaft: Gemeinsam entscheiden
Erbt eine Gemeinschaft, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft (Art. 602 ZGB). Alle Erben verfügen gemeinsam über die Immobilie – Einstimmigkeit ist erforderlich. Dies führt in der Praxis häufig zu Konflikten, insbesondere wenn die Interessen divergieren: Ein Erbe möchte verkaufen, ein anderer behalten.
Häufige Fallstricke
- • Unterlassene Verwaltung: Auch während der Erbteilung muss die Liegenschaft bewirtschaftet werden
- • Emotionale Entscheidungen: Kindheitserinnerungen vs. wirtschaftliche Realität
- • Steuerliche Überraschungen: Liegenschaftsgewinnsteuer, Erbschaftssteuer (kantonal unterschiedlich)
- • Hypothekarbelastung: Tragbarkeit muss für die Erben neu geprüft werden
- • Renovationsstau: Aufgeschobener Unterhalt kann den Verkaufswert erheblich mindern
Ihre Optionen: Behalten, Verkaufen oder Vermieten
Selbst nutzen
Ideal bei emotionaler Bindung und wenn die Tragbarkeit gegeben ist. Miterben müssen ausbezahlt werden (Verkehrswert).
Verkaufen
Klare Lösung bei mehreren Erben. Achtung: Liegenschaftsgewinnsteuer fällt an. Professionelle Vermarktung maximiert den Erlös.
Vermieten
Langfristige Rendite bei guter Lage. Erfordert professionelle Verwaltung und klare Regelung unter den Erben.
Steuerliche Aspekte
Die steuerlichen Folgen einer Erbschaft variieren stark nach Kanton. Direkte Nachkommen sind in den meisten Kantonen von der Erbschaftssteuer befreit. Bei einem späteren Verkauf fällt jedoch die Liegenschaftsgewinnsteuer an – deren Höhe hängt von der Besitzdauer ab (je länger, desto tiefer).
Tipp: Die Besitzdauer des Erblassers wird angerechnet. Wenn Ihre Eltern die Immobilie 30 Jahre besassen, profitieren Sie von einem deutlich reduzierten Steuersatz bei einem Verkauf.
Unser Rat: Frühzeitig Expertise einholen
Je früher Sie professionelle Beratung in Anspruch nehmen, desto besser. Eine neutrale Bewertung schafft Klarheit unter den Erben, und eine erfahrene Begleitung verhindert kostspielige Fehler. Wir unterstützen Erbengemeinschaften diskret und lösungsorientiert – von der Bewertung über die Verwaltung bis zum Verkauf.
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Mehr erfahren →Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts oder Steuerberaters.