Wer eine Eigentumswohnung in der Schweiz kauft, erwirbt in der Regel Stockwerkeigentum. Dieses ist im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) in den Artikeln 712a bis 712t geregelt. Es handelt sich um eine besondere Form des Miteigentums, bei der jeder Eigentümer ein ausschliessliches Recht an bestimmten Räumlichkeiten hat und gleichzeitig Miteigentümer am gesamten Grundstück ist.
Rechtliche Grundlagen (ZGB Art. 712a–712t)
Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet (Art. 712d ZGB). Jede Einheit erhält ein eigenes Grundbuchblatt. Der Wertquotenanteil bestimmt den Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum und ist massgebend für die Verteilung der Kosten und Lasten.
Sonderrecht vs. gemeinschaftliche Teile
Sonderrecht (Art. 712b ZGB)
- • Wohnung / Geschäftsräume
- • Innenwände (nicht tragend)
- • Bodenbeläge, Küche, Sanitär
- • Balkon (je nach Reglement)
Gemeinschaftlich
- • Tragwerk, Fassade, Dach
- • Treppenhaus, Lift, Eingangshalle
- • Heizung, Leitungen (Steigzonen)
- • Garten, Spielplatz, Waschküche
Die Stockwerkeigentümerversammlung
Die Versammlung der Stockwerkeigentümer ist das oberste Organ der Gemeinschaft (Art. 712m ZGB). Sie fasst Beschlüsse über die Verwaltung, den Unterhalt und bauliche Massnahmen. Je nach Tragweite des Beschlusses gelten unterschiedliche Quoren:
| Beschlussart | Quorum | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Ordentliche Verwaltung | Einfaches Mehr (Köpfe + Wertquoten) | Art. 712m Abs. 2 ZGB |
| Bauliche Massnahmen (nützlich) | Qualifiziertes Mehr (Köpfe + Wertquoten) | Art. 647d ZGB |
| Luxuriöse Massnahmen | Einstimmigkeit aller Eigentümer | Art. 647e ZGB |
| Änderung Begründungsakt/Reglement | Einstimmigkeit (oder gem. Reglement) | Art. 712g Abs. 3 ZGB |
Der Erneuerungsfonds (Art. 712l ZGB)
Der Erneuerungsfonds dient der Finanzierung grösserer Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum. Er ist gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben, wird aber in der Praxis von nahezu allen Stockwerkeigentümergemeinschaften geführt – und von Banken bei der Hypothekarvergabe vorausgesetzt.
Empfohlene Einlagen
Als Faustregel empfehlen Fachverbände (SVIT, HEV) eine jährliche Einlage von 0.5–1% des Gebäudeversicherungswerts. Bei älteren Liegenschaften oder absehbarem Sanierungsbedarf kann der Betrag höher liegen.
Beispiel: Gebäudeversicherungswert CHF 5 Mio. → Empfohlene Einlage CHF 25'000–50'000 pro Jahr für die gesamte Gemeinschaft.
Pflichten der Stockwerkeigentümer
Jeder Stockwerkeigentümer ist verpflichtet, seinen Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten und Lasten zu tragen (Art. 712h ZGB). Die Verteilung erfolgt nach Wertquoten, sofern das Reglement nichts anderes bestimmt. Darüber hinaus gelten folgende Pflichten:
Beitragspflicht: Pünktliche Zahlung der Nebenkosten, Verwaltungskosten und Erneuerungsfonds-Einlagen.
Unterhaltspflicht: Instandhaltung des Sonderrechtsbereichs auf eigene Kosten (Art. 712l ZGB).
Duldungspflicht: Zugang für notwendige Arbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum gewähren.
Rücksichtnahme: Einhaltung der Hausordnung und des Reglements. Keine Nutzung, die andere Eigentümer übermässig stört.
Die Rolle der Verwaltung
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft bestellt einen Verwalter (Art. 712q ZGB). Dieser führt die laufenden Geschäfte, vollzieht die Beschlüsse der Versammlung, sorgt für den ordnungsgemässen Unterhalt und verwaltet die Finanzen. Die Verwaltung kann intern (durch einen Eigentümer) oder extern (durch eine professionelle Verwaltung) erfolgen.
In der Praxis zeigt sich: Professionelle Verwaltungen vermeiden Konflikte, sichern den Werterhalt und entlasten die Eigentümer von zeitintensiven Aufgaben. Gerade bei grösseren Gemeinschaften oder anstehenden Sanierungen ist Fachwissen unerlässlich.
Gesetzliches Pfandrecht der Gemeinschaft
Zahlt ein Eigentümer seine Beiträge nicht, steht der Gemeinschaft ein gesetzliches Pfandrecht an dessen Stockwerkeinheit zu (Art. 712i ZGB). Dieses Pfandrecht sichert die Beiträge der letzten drei Jahre und kann im Grundbuch eingetragen werden. Es geht allen anderen Grundpfandrechten vor – ein starkes Instrument zum Schutz der Gemeinschaft.
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Kosten berechnen →Rechtsgrundlage: Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB), Art. 712a–712t. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Stand: August 2026.