Immobilienmarkt Zentralschweiz 2026: Zahlen, Trends und Einordnung
Der Schweizer Wohnimmobilienmarkt hat im ersten Halbjahr 2026 seinen Aufwärtstrend fortgesetzt. Für Eigentümer, Investoren und Verwaltungen in der Zentralschweiz lohnt sich ein nüchterner Blick auf die aktuellen Daten – ohne Übertreibung, aber auch ohne die Dynamik zu unterschätzen.
Wohnimmobilienpreisindex (IMPI): +3,5 % im Jahresvergleich
Das Bundesamt für Statistik (BFS) hat im Juli 2026 die aktuellen Zahlen zum Schweizerischen Wohnimmobilienpreisindex (IMPI) veröffentlicht. Im 2. Quartal 2026 stieg der Index gegenüber dem Vorquartal um 0,7 % und steht bei 127,7 Punkten (Basis: 4. Quartal 2019 = 100).
Im Detail zeigt sich ein differenziertes Bild:
- Eigentumswohnungen: +1,6 % gegenüber dem Vorquartal
- Einfamilienhäuser: –0,4 % gegenüber dem Vorquartal
- Gesamtteuerung im Jahresvergleich: +3,5 %
Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Schweizerischer Wohnimmobilienpreisindex IMPI, 2. Quartal 2026, veröffentlicht am 30. Juli 2026.
Quadratmeterpreise: Luzern, Zug und Zürich
Die Quadratmeterpreise in der Zentralschweiz liegen deutlich über dem nationalen Durchschnitt. Aktuelle Erhebungen zeigen folgende Richtwerte:
| Region | CHF/m² (Ø) | Veränderung 12 Mt. |
|---|---|---|
| Kanton Luzern | CHF 9'338 | k.A. |
| Stadt Luzern | CHF 10'701 | k.A. |
| Kanton Zürich | CHF 12'500+ | +20,6 % |
Quellen: neho.ch, Quadratmeterpreise Kanton Luzern, Mai 2026; RealAdvisor, Immobilienpreise Stadt Luzern, August 2026; neho.ch, Quadratmeterpreise Zürich, August 2026.
Leerwohnungsziffer: Angespannter Markt
Die Leerwohnungsziffer – erhoben durch das BFS jeweils per 1. Juni – bleibt in der Zentralschweiz auf tiefem Niveau:
- Kanton Luzern: 0,78 % (BFS 2024, Rang 17 von 26 Kantonen)
- Stadt Luzern: 1,01 % (BFS/ImmoCensio)
- Stadt Bern: 0,44 % (351 leere Wohnungen per 1. Juni 2026)
Zum Vergleich: Als Gleichgewicht gilt eine Leerwohnungsziffer von rund 1,5 %. Werte unter 1 % gelten als angespannt. In der Stadt Bern ist die Situation besonders eng – trotz 79'797 Wohnungen standen am 1. Juni 2026 nur 351 leer.
Quellen: BFS Leerwohnungszählung; swisslivingindex.ch, Kanton Luzern 2024; ImmoCensio, Stadt Luzern; immo-invest.ch, Berns Wohnungsmarkt, August 2026.
Referenzzinssatz: Stabil bei 1,25 %
Der hypothekarische Referenzzinssatz liegt seit dem 2. Juni 2026 bei 1,25 %. Für Eigentümer von Renditeliegenschaften bedeutet dies: Die Mietzinse können auf dem aktuellen Niveau gehalten werden. Eine weitere Senkung des Referenzzinssatzes – und damit ein Anspruch der Mieter auf Mietzinsreduktion – ist gemäss ZKB-Prognosen kurzfristig nicht zu erwarten, da der SNB-Leitzins voraussichtlich Ende 2026 noch bei 0 % liegen wird.
Quellen: hypo-partner.ch, Referenzzinssatz Juli 2026; ZKB Prognosen, April 2026; Raiffeisen, SNB-Analyse Juli 2026.
Bautätigkeit: Rückläufig
Die Bauausgaben im Kanton Luzern sind 2024 um 4,8 % gesunken (nach bereits –0,8 % im Jahr 2023). Gleichzeitig wurden 2024 deutlich weniger neue Baubewilligungen erteilt. Schweizweit werden zwar so viele Neubauten erstellt wie seit 2018 nicht mehr, doch das Angebot hält mit der Nachfrage nicht Schritt – insbesondere in urbanen Zentren.
Quelle: Statistik Luzern (LUSTAT), Bauausgaben Kanton Luzern 2024.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Die Kombination aus steigenden Preisen, tiefer Leerwohnungsziffer und rückläufiger Bautätigkeit ergibt ein Umfeld, das für Immobilieneigentümer grundsätzlich positiv ist:
- Werterhalt: Die Preise steigen moderat, aber stetig. Wer heute besitzt, profitiert von der Knappheit.
- Vermietbarkeit: Tiefe Leerstände bedeuten kurze Vermarktungszeiten und stabile Mieteinnahmen.
- Mietzinsniveau: Der stabile Referenzzinssatz schützt vor Mietzinsreduktionsforderungen.
- Langfristige Perspektive: Die strukturelle Knappheit wird sich nicht kurzfristig auflösen.
Gleichzeitig steigen die Anforderungen an die Bewirtschaftung: Regulatorische Vorgaben, energetische Sanierungspflichten und der Fachkräftemangel in der Verwaltung erfordern professionelle Partner.
Einordnung
Die hier dargestellten Zahlen basieren auf öffentlich zugänglichen Quellen (BFS, Kantonsstatistiken, Branchenportale). Sie bilden Durchschnittswerte ab – die Situation einzelner Liegenschaften kann erheblich abweichen. Eine individuelle Bewertung ersetzt keine allgemeine Marktanalyse.
HUBER REAL ESTATE begleitet Eigentümer in der Zentralschweiz bei der Einschätzung ihrer Immobilien – von der Bewertung über die Bewirtschaftung bis zur strategischen Portfolioplanung.